Журнал «Золотой Лев» № 61-62 - издание русской консервативной мысли

 

С. Смирнов

 

Жилищный скачок... в пропасть?

 

Принятие Госдумой нового Жилищного Кодекса ознаменовало начало «большого скачка» в реализации очередной, теперь уже жилищной, реформы. Инициаторы реформы делают ставку на «активность самих жильцов». По крайней мере, планируется, что организовавшие ТСЖ (товарищества собственников жилья) граждане осознают необходимость собственной инициативы по обустройству жилья и прилегающих территорий. И начнут либо сами (через выбранное ими же руководство ТСЖ), либо через управляющую компанию приводить в порядок всё, относящееся к их домам.

Дескать, люди сами лучше видят: что им нужно, что не нужно, кто может сделать это лучше и кого следует нанимать в подрядчики. Поскольку — подразумевается авторами «реформы» — люди «сами будут всё решать», они смогут выбирать «наиболее достойных» сантехников, электриков, дворников, штукатуров и пр. Или делать централизованный выбор, доверяя свой дом управляющей компании. А если она будет плохо управлять — её в следующий раз не пригласят и, в соответствии с законом рынка, эта компания вынуждена будет либо разориться, либо повысить качество и снизить цены.

В планах всё смотрится прекрасно, прямо-таки «майский день, именины сердца». Но как всё это будет выглядеть на самом деле? Попробуем разобраться.

Допустим, ТСЖ выбирает управляющую компанию. Или её назначают городские власти: в 2006 году во всех домах, где жильцы не объединятся в ТСЖ добровольно, управляющие компании будут назначены «приказом сверху» (а отбираться они будут официально — «на конкурсной основе», а в реальности — исходя из «предпочтений» конкретных чиновников). Итак, управляющая компания начинает «управлять». Однако стоит помнить о том, что это — коммерческая структура, и её цель — получение прибыли. Сделать это можно как минимум двумя путями.

Первый — это, как называют его сами «управленцы», «энергосберегающие технологии». Выглядит он примерно так. Сейчас тепло, поставленное в дома производителем-монополистом, не считает никто, кроме самого монополиста. Только он знает, сколько именно от него ушло тепла. Сколько его дошло до потребителя, сколько потерялось «по дороге», никто учесть не в состоянии по причине того, что у конечного потребителя (ТСЖ или конкретного жильца) нет механизма учёта тепла. Поэтому все накладные расходы (те же потери тепла ввиду изношенности труб и других коммуникаций) монополист «забивает» в стоимость, оплачиваемую потребителем. Проверить-то его, монополиста, всё равно нельзя. И поставить счётчики тепла жильцы не могут. Счётчик на тепло — вещь дорогостоящая, одному человеку ставить его невыгодно и сложно.

Но вот приходит управляющая компания и ставит общий счётчик на весь дом. И выясняется: реально жильцы потребляют не 100% тепла, которые они оплачивают, а примерно половину (для ровного счёта возьмём 50%). Например, не 1 Гкал стоимостью 100 рублей (цена условна), а 0,5 Гкал.

Управляющая компания продолжает брать с жильцов по тарифу 100 руб., однако монополисту она теперь может платить строго по счётчику — то есть 50 рублей за реально поставленные калории. Итак, 50 рублей — чистая прибыль управляющей компании», полученная на «энергосберегающих технологиях».

Дальше начинается самое интересное. Что сделает монополист, у которого, при широком распространении этой схемы, ополовинятся доходы? Смирится, скажет «рынок есть рынок, будем изыскивать внутренние резервы или разоримся, как завещал великий Адам Смит»? Как бы не так! Он же монополист! Ему просто нужно поднять тарифы, пролоббировав этот процесс «где надо». Например — в администрации города или региона.

Он может поднять тарифы так, чтобы за ту же 1 Гкал получить уже 150 рублей — если управляющая компания согласится не увеличивать свою норму прибыли. Но она, скорее всего, в соответствии с принципами той же рыночной экономики, на такую филантропию не пойдёт, и норму прибыли увеличит. Значит, и стоить для жильцов тот же 1 Гкал будет уже не 100, и не 150, а все 200 рублей. И тепловой монополист, и управляющая компания в накладе не останутся...

Не стоит думать, что там, где прибор учета будет стоять в квартире жильца — например, счетчики воды — ситуация будет сильно отличаться от описываемой выше в лучшую сторону. Повсеместная установка счётчиков в квартирах приведёт к уменьшению потребления и к снижению оплаты — почувствовав это, монополист опять поднимет тарифы, чтобы «получить своё законное». И потребитель заплатит в итоге столько же плюс оплата покупки, установки и обслуживания счётчика. И, разумеется, оплата управляющей компании. Кроме того, любое «повышение тарифов» и для монополиста, и для «управляющих» — удобная возможность ещё больше увеличить свою норму прибыли.

Второй «золотой телёнок» для управляющей компании — само жильё. Сейчас, как известно, имеется два статуса жилых помещений: частная (приватизированная) собственность и «социальный найм» (неприватизированная). По действующему законодательству, выселять за неуплату квартплаты и счетов коммунальных служб жильца квартиры «социального найма» можно уже через 6 месяцев после появления задолженности. А типовой договор ТСЖ с управляющей компанией заключается на 12 месяцев. То есть, у последней всегда есть временная фора для того, чтобы через суд выселить неплательщика в «6 квадратов на человека по социальной норме». В лучшем случае, в «общагу», со всеми чадами и домочадцами.

Освободившееся жильё, принадлежащее муниципалитету, по идее, должны распределять городские власти в лице КУГИ или аналогичного органа. Но всем объёмом социального жилья КУГИ заниматься не станет — просто не хватит чиновников. Кроме того, это для КУГИ — дополнительные и лишние хлопоты. Намного удобнее управление этим жилым фондом передать той же управляющей компании, благо она как раз эксплуатацией этого дома и занимается.

Что получается в итоге? Управляющая компания получает право распределять жильё «нуждающимся», предварительно согласовав список последних с городскими властями или получив его от последних. Причём, нуждающихся будет много. И жилья на всех, конечно же, не хватит. Следовательно, власти и управляющие компании станут заселять в освободившееся муниципальное жильё того, кто сможет либо доказать им, что он нуждается более остальных, либо... Либо того, кто с ними «договорится к обоюдному удовлетворению».

Почему бы, например, не признать «особо нуждающимися» многодетную семью «беженцев» с Кавказа или из Средней Азии? Или прибывших в Россию на поиски счастья представителей великого Китая? Никто ведь не станет разбираться, что они ведут бойкую и весьма прибыльную торговлю на ближайшем рынке... Деньги у них есть — вот они-то и «договорятся» и с чиновниками, и с управляющей компанией. В отличие от местных обитателей «коммуналок» и аварийных домов. Допустим, новая квартира стоит 100 тысяч долларов. Заплатив «кому надо» всего 10 тысяч и не получая квартиры в собственность, можно жить в ней столько, сколько захочется — «социальный найм"!

В 2006-й год подавляющее большинство домов войдёт без юридически оформленных ТСЖ — хотя бы просто в силу несобранности и неорганизованности жильцов. Как уже говорилось, в этом случае вместо ТСЖ в «неактивные» дома «сверху» будет назначена управляющая компания.

Возможны разные варианты взаимоотношений в треугольнике «местная власть — управляющие компании — жильцы». Однако всех их объединяет одно: первые два субъекта взаимоотношений будут, по традиции, решать свои вопросы исключительно за счёт последнего. Разумеется, объясняя свои действия самыми благими намерениями.

И всё бы ничего, можно было бы потерпеть и рост тарифов, и выселения неплательщиков — если бы не один прискорбный момент. Всё это будет происходить на фоне разрушающейся инфраструктуры ЖКХ. В первую очередь — трубопроводов и канализации. На их восстановление потребуется столько денег, что никакой «частный инвестор» в здравом уме и трезвой памяти ни при каких условиях не пойдёт на такие затраты. Его вложения в инфраструктуру жилья просто не окупятся — у населения не будет достаточно денег, чтобы вернуть инвестору вложенные средства (не говоря уже о прибыли) на рыночных условиях. А государство тем временем уходит от ответственности за обеспечение людей жильём и поддержание его хотя бы в удовлетворительном состоянии.

Катастрофический сценарий таков: при невероятно высоких ценах за обслуживание многие дома останутся зимой без отопления и воды (и, как следствие — с замёрзшей канализационной системой). Управляющие компании будут «тянуть до последнего», рассказывая обществу о скором преодолении трудностей, а потом просто массово откажутся соблюдать свои обязательства по поддержанию жилого фонда в функционирующем состоянии, сославшись на монополистов и действия местных властей.

Чтобы не платить по суду за отказ от взятых в рамках договоров обязательств, произойдет череда банкротств управляющих компаний, после которых судебным приставам будут доставаться пустые офисы и старые компьютеры... В этом случае государственная вдасть скажет жильцам: а что вы от меня-то хотите? У нас же рынок! Обанкротилась компания? Так подавайте заявление в прокуратуру, пусть она разбирается...

Возможно, какого-то «Мавроди от ЖКХ» и поймают. Но людям, в очередной раз обманутым и поставленным на грань гибели, от этого будет не легче. В результате возможны социальные потрясения, по сравнению с которыми уличные выступления января 2005 года против монетизации покажутся невинными забавами...

Есть ли выход из сложившейся ситуации?

Первое, что необходимо сделать — это реально оценить всю жилищную и, в широком смысле — социальную политику российской власти, перестать забалтывать острейшую проблему деградации и разрушения того же ЖКХ. Нужно назвать болезни своими именами и на основе этого выработать реальные пути их лечения.

Необходимы централизованные и осмысленные действия власти по преодолению сложившейся ситуации. Следует создавать реальные, а не либерально-утопические проекты решения жилищной проблемы и претворять их в жизнь на основе государственных программ.

Только такой подход — его, кстати, демонстрируют все «цивилизованные страны», на которые так любят ссылаться авторы всевозможных российских «реформ» — позволит исправить ситуацию, не доводя её до социально-политического взрыва.

 

Росбалт, 5.05.2005

Санкт-Петербург