Журнал «Золотой Лев» № 63-64 - издание русской консервативной
мысли (www.zlev.ru)
О. Шеин
Жилищный
кодекс: что есть что
С 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный Кодекс.
Власти по понятным причинам не до конца разъясняют людям, как этот Кодекс отразится
на их правах. Между тем правила поменяются коренным образом, и перемены
затронут абсолютно всех.
На собрания
отведен год
Согласно ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в
многоквартирном доме ОБЯЗАНЫ выбрать один из способов управления многоквартирным
домом:
1) непосредственное управление;
2) товарищество собственников жилья ;
3) управляющую кампанию.
Теперь подробности.
Правило № 1. До 1 марта 2006 года жители вправе провести
собрание и выбрать форму управления домом.
Правило № 2. Правом голоса на собрании обладают только
собственники квартир, то есть те, кто приватизировали либо купили квартиры.
Правило № 3. Решения принимаются большинством. Меньшинство
обязано подчиниться.
Правило № 4. Если жители собрание не провели, то, начиная с
1 марта 2006 года мэрия ВПРАВЕ выставить дом на аукцион между управляющими
кампаниями.
Коллективная
ответственность за неплатежи
В чем разница между тремя формами управления?
В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г.
N 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального
комплекса», ст. 2, «в жилищном секторе потребителями товаров и услуг указанных
организаций в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации
(захоронения) твердых бытовых отходов являются в многоквартирных домах -
товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные
кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, управляющие
организации, которые приобретают указанные выше товары и услуги для предоставления
коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном многоквартирном
доме, или непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме в
случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений».
Таким образом, система ТСЖ и управляющих кампаний теперь
предполагает «круговую поруку». Проживающие в соответствующих домах жители не
смогут сами заключать договора на водо-, тепло-, энергоснабжение. Договора
коммунальщики будут заключать с домами и кварталами, а не квартирами. Поэтому,
если кто-то из жителей окажется должен, отвечать путем отключения от услуг
будут все. Исключение составят только те дома, где люди выберут форму
НЕПОСРЕДСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ.
Три формы
управления домом
В чем плюсы и минусы трех форм?
ТСЖ. Плюсы понятны - (1) жильцы сами, через правление,
распоряжаются своими деньгами; (2) можно отказаться от услуг ЖЭКа и нанять
другую обслуживающую дом организацию; (3) Правление можно переизбрать. Главный
минус - расчет за коммунальные услуги идет со всего дома. То есть, если часть
жильцов задолжала, от электроэнергии, воды и отопления отключат всех. Кроме
того, если жильцы не купят общедомовой счетчик, то поквартирные счетчики, в том
числе по электроэнергии, теряют смысл. Ведь энергетики будут требовать оплату с
дома по нормативу, а не складывать показатели поквартирных счетчиков.
Управляющая кампания. Самое главное здесь - как заключен
договор. Если его заключают жильцы, то это хорошо, если мэрия, то влиять на
исполнение договора будет почти невозможно, ведь не жильцы будут его
подписывать, а власти. Плюс здесь один - не надо думать самим. Минусы - такая
же история с «круговой порукой» и счетчиками, что и в ТСЖ. С той разницей, что
управляющая кампания обслуживает не один дом, а несколько десятков, то есть
если она задолжает энергетикам, без света оставят весь квартал. Кроме того,
если управляющая кампания разорится, деньги с нее взять будет невозможно.
Непосредственное управление. Смысл состоит в том, что
каждый сам за себя платит за коммунальные услуги. По жилищным услугам может
быть заключен договор между жителями и любой фирмой, ЖЭКом и проч. Плюсы - нет
коллективной ответственности, не надо ставить домовой счетчик, не отключат за
долги соседей. Минусы - здесь не создается юридическое лицо, то есть, в отличие
от ТСЖ, нельзя будет копить деньги на счете для будущего ремонта крыши.
Как проводить
собрание?
Это не так-то просто сделать. Один из жильцов, собственник
квартиры, должен сформулировать повестку дня и обойти всех соседей, чтобы они
расписались в приглашении на собрание. Сделать это нужно заранее, за 10 дней до
проведения собрания. Очень важно! - собрание не вправе менять повестку дня. То
есть, могут быть рассмотрены только те вопросы, которые заранее ставились в
повестку дня. Хотя, конечно, можно указать и универсальный пункт «разное», в
который собрание затем сможет включить все, что захочет.
Решения на собрании принимаются простым большинством
голосов. Кроме того, решения о проведении капитального ремонта, размещении в
доме магазина и определении границ прилегающего к дому участка принимаются 2/3
голосов. То есть, по новым правилам, без согласия жителей дома, мэрия,
например, не сможет сдать в аренду под офис или парикмахерскую подвал дома.
Но если жильцы создают ТСЖ, то магазин в доме очень даже
выгоден. Тогда арендная плата за магазин может пойти не в непонятный бюджет, а
на ремонт и обслуживание дома.
Очень важно иметь в виду одно: надо проводить
собрание. Оно может принять и ошибочное решение, но потом его можно изменить.
Если не собираться, дом уйдет под контроль неизвестной частной фирмы, что
грозит в перспективе тяжелыми последствиями.
Олег Шеин, депутат Государственной думы,
член комитета по труду и социальной политике,
член фракции «Родина», член партии «Родина»